Главная О проекте Архив новостей Статьи Об авторах Конференции Форум Ссылки

МЕСТО ПОДРАБОТАННЫХ ТЕРРИТОРИЙ В КАДАСТРЕ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ И ПЕРСПЕКТИВЫ ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

С.В. Усанов

Институт горного дела УрО РАН, г. Екатеринбург

Поверхность земли, являясь непосредственной частью литосферы, требует не менее эффективного использования чем недра. Северные территории России, содержащие в недрах запасы различных полезных ископаемых, имеют, как следствие горных работ, подработанные территории, которые в свою очередь, как правило, являются городскими землями.

Оценка городских земель, как неотъемлемая часть оценки недвижимости имеет большое значение. Под недвижимостью понимаются земля и объекты, неразрывно связанные с нею по своей природе [3].

Предпосылкой любой системы налогообложения недвижимости является создание системы земельного кадастра. Определение в современных терминах: "Кадастр - опись и оценка объектов, подлежащих налоговому обложению; различают кадастры: поземельный, промысловый и т.д." [1].

Массовая оценка городских земель проводится обычно в кадастровых целях при создании в городе системы земельного кадастра. "Система кадастровой оценки городских земель включает три иерархических уровня. Поквартальная оценка - основной расчетный уровень, рассматриваемый в качестве нормативной базы для расчетов поучастковой оценки земель и преобразуемый в направлении генерализации в территориально-экономическое зонирование, а в направлении детализации - в оценку земельных участков. Поучастковая оценка - нижний уровень, формируемый на основе базовой поквартальной оценки и предназначенный для информационного обеспечения системы налогообложения недвижимости и ставок арендных платежей, для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки. Территориально-экономическое зонирование - верхний уровень, имеющий наглядный обзорный характер и предназначенный для всех пользователей кадастровой информации, принимающих те или иные крупномасштабные, долгосрочные или поисковые решения" [3].

Налогообложение, являясь главным побудительным мотивом создания земельных кадастров, - не единственная цель оценки земель. В современном обществе массовая оценка земель используется в целях оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера; для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанности в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью и других.

В связи с этим следует различать территории с регламентированным и нерегламентированным функциональным использованием. На территориях с нерегламентированным функциональным использованием разрешены к размещению все виды функционального использования. К территориям с регламентированным функциональным использованием относятся зоны исторической застройки, подработанные территории, элементы ландшафтного зонирования и другие.

Подработанные территории обычно тяготеют к относительно густонаселенным урбанизированным, промышленно освоенным районам. Близость населенных пунктов и промышленных объектов ведет к росту дефицитности земельных участков и, соответственно, к необходимости вовлечения подработанных территорий в хозяйственную деятельность человека. Стоимость подработанных территорий, как следствие регламентированного функционального использования, при наличии прочих положительных факторов определяющих стоимость участка, таких как взаимное размещение и взаимодействие функциональных объектов, общий и локальный уровень развития инженерной инфраструктуры, условия сообщения и развитость городского транспорта, наличие локальных фокусов притяжения людских потоков и т.п., значительно ниже других ввиду потенциальной опасности для людей и сооружений. Этим вызвано пристальное внимание к обоснованной оценке степени опасности их эксплуатации в том или ином качестве с одной стороны, и определения перспектив и способов их вовлечения в хозяйственный оборот с другой стороны.

Степень опасности эксплуатации участка подработанного горными работами колеблется от "полной безопасности" до ограничения доступа людей и техники на данный участок. Следовательно, для оценки стоимости подработанных территорий необходима оценка возможности использования испрашиваемого участка, по результатам которой стоимость участка, несмотря на его подработанность, может существенно подняться, соответственно возрастет и налоговый доход.

Риск использования подработанной территории заключается в том, что образование выработанного пространства в результате подземных горных работ вызывает сдвижение прилегающего массива горных пород и изменение рельефа поверхности, которые могут причинить повреждения поверхностным сооружениям вплоть до их полного разрушения или наоборот не причинят никакого вреда. Характер проявления процесса сдвижения на поверхности можно определить расчетным путем согласно методики, изложенной в "Правилах..." [2], где входными параметрами являются крепость пород налегающей толщи, глубина горных работ и размеры выработанного пространства в плане.

Процесс сдвижения горных пород, как любой процесс, развивается во времени и имеет начальную стадию и конечную. Именно с идеей стадийности процесса сдвижения связаны перспективы использования подработанных территорий.

В условиях полной подработки, когда размеры выработанного пространства в плане превышают глубину разработки и отсутствуют целики и безрудные участки, использование всей территории мульды сдвижения, в том числе и зоны провала, возможно через определенный промежуток времени в зависимости от глубины горных работ [2].

Ситуация более сложна в случае неполной подработки. При этом процесс сдвижения не получает полного развития и даже возможна локализация его в массиве, что позволяет использовать подработанную поверхность в широком функциональном спектре.

Участки земли под которыми находятся старые горные выработки, сведения о параметрах и местоположении которых утрачены либо вызывают сомнение, особая категория подработанных территорий. Оценка их пригодности для хозяйственного использования нормативно пока не регламентируется. Поэтому специалисты выполняют оценку территорий на предмет подработанности руководствуюсь собственным опытом. Как правило при этом используются геофизические методы для оконтуривания выработанных пространств.

Однако, оконтуривание обнажений есть неполноценная оценка, т.к. оконтуривание не дает сведений о состоянии налегающей толщи пород и прогноза развития процесса сдвижения, соответственно перспективы вовлечения подработанного участка поверхности остаются без внимания, хотя в направлении генерализации территориально-экономического зонирования именно перспективы использования имеют огромное значение.

В случае неполной подработки и старых горных выработок оценку состояния подработанных территорий, с точки зрения определенных условий вовлечения их в сферу хозяйственного оборота с одной стороны и с точки зрения выработки рекомендаций по характеру, условиям и возможности хозяйственного оборота данных подработанных участков с другой стороны, целесообразно выполнять на основе конкретных, заранее разработанных и изученных структурно-вещественных геоэлектрических моделей подработанных территорий.

В основе, разработанной в ИГД УрО РАН методики оценки возможности использования подработанных территорий, лежит структурно-вещественная природа взаимозависимости геомеханических и геоэлектрических полей, явлений и параметров горных пород и массивов, обосновывающая определенную возможность использования контактных и дистанционных геоэлектрических методов и моделей для характеристики геомеханического состояния и этапа процессов сдвижения горных пород подработанных территорий, которые в свою очередь являются основанием для определения способа их вовлечения в хозяйственную деятельность человека [4].

Центральным элементом структурно-вещественного характера горных массивов, определяющих геоэлектрические и геомеханические поля, явления и параметры является пустотность и трещиноватость горного массива. В геомеханическом отношении она является элементом разупрочнения горного массива, а в геоэлектрическом отношении - элементом электропроводимости. Учитывая жесткость формы пустот и трещин, следует ожидать, что форма зависимости электрических и геомеханических параметров, полей и явлений в горных массивах будет одинаковой, вещественная часть пустотности и трещиноватости скоре всего будет определяться контрастностью геоэлектрических и геомеханических полей, явлений и параметров.

В алгоритм методики оценки возможности использования подработанных территорий входят аналитические расчеты устойчивости поверхности над выработанным пространством, инструментальный геодезический мониторинг за сдвижением поверхности и геофизические инструментальные измерения. Геофизические измерения включают в себя крупномасштабные и мелкомасштабные исследования. Крупномасштабные исследования имеют цель выявить зоны распространения горных работ, а мелкомасштабные на основе разработанных заранее моделей диагностировать надпустотную толщу и определить перспективы вовлечения испрашиваемого подработанного участка в хозяйственный оборот.

В совокупности всех оценочных факторов геомеханической ситуации в подработанном массиве заключается суть методики, которая прошла экспериментальное подтверждение при оценивании геомеханической ситуации и определении возможностей использования подработанных территорий в г. Березовском, Верхней Пышме, Каменске-Уральском, Нижнем Тагиле.

Использованные источники:

1. Словарь иностранных слов в русском языке, статья "Кадастр". М., Изд-во "ЮНВЕС". 1995.

2. Правила охраны сооружений и природных объектов от вредного влияния подземных разработок на месторождениях руд черных металлов Урала и Казахстана. -Свердловск. Институт горного дела. 1990.

3. А.П. Ромм Основные принципы оценки городских земель. "Аудиторские ведомости". №12. 1998.

4. А.А. Кашкаров, С.В. Усанов Геоэлектрическое моделирование геомеханических процессов на подрабатываемых территориях. "Маркшейдерский вестник". №1-2. 2001.

© 2001 Сергей В. Усанов